Переуступка прав аренды
Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды - права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу. Попробуем это представить схематически. Компания «А» заключила договор, согласно которого переуступает права аренды компании «В». Вследствие этого компания «В» занимает в договоре аренды место «А», все обязанности и права, которые принадлежали «А», автоматически переходят к «В».
Чтобы правильно юридически оформить переуступку прав аренды нужно собрать и оформить следующие документы:
- заявление;
- копия доверенности, заверенная нотариусом;
- платеж;
- протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя);
- копия и подлинник учредительных документов арендатора;
- свидетельство ОГРН;
- свидетельство ИНН;
- устав;
- если учредительные документы имеют изменения - свидетельство на эти изменения;
- учредительный договор, если заключался;
- подлинники БТИ (менее годичной давности);
- план каждого этажа;
- эксплиация;
- выписка по форме 1-а из технического паспорта;
- решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки;
- протокол собрания совета директоров, акционеров;
- копия и подлинник зарегистрированного договора аренды;
- подлинник протокола соглашения переуступки.
После переуступки прав аренды, ответственным перед арендодателем стает новоиспеченный арендатор. Это подтверждает новый договор аренды. Осуществление и юридическое оформление популярной на сегодня сделки приносит неплохие дивиденды. К примеру, многие фирмы осуществляют аренду помещений, а в впоследствии передают право аренды другим компаниям. Естественно это делается за определенную оплату. 25% этих помещений арендуются под услуги и торговлю. Выбирается новый арендатор только с согласия владельца объекта. Для этого иногда проводится аукцион среди всех желающих. Владелец объекта выбирает наиболее подходящий ему вариант. Так, что на сегодня переуступка прав аренды стала стабильным популярным видом бизнеса. И как любой вид бизнеса, эта услуга имеет достаточно много «подводных рифов и камней» и различных тонкостей. Поэтому при оформлении ППА лучше довериться профессионалам в этой сфере.
В последние годы всё большее распространение получает технология аренды по схеме переуступки права аренды. Подавляющее большинство таких договоров заключаются в сегменте торговой недвижимости и функционирующего бизнеса, составляя по разным оценкам до 30% процентов всех договоров аренды объектов. Однако подобные сделки имеют ряд своих особенностей. Например, новый арендатор не должен согласовывать условия аренды с владельцем помещения, поскольку они уже согласованы предыдущим арендатором и не подлежат изменению. Можно договориться с владельцем и изменить условия договора, но делать это арендодатель не обязан. Поэтому, въезжающему арендатору необходимо тщательно изучить все положения договора аренды, так как в нём могут быть наложены разнообразные ограничения и запреты, например, может быть запрещена перепланировка, перепрофилирование, могут существовать ограничения по ремонту и т.д.
Самый распространенный бизнес – переуступка права аренды торговых площадей, так как попасть в успешный и известный торговый центр практически невозможно. В такие ТЦ стоит очередь из арендаторов на свободные помещения. В некоторых торговых центрах управляющая компания сама проводит конкурсный отбор среди претендентов, оценивая предлагаемые ими концепции, и отбирая понравившегося кандидата. Именно поэтому фирмы, специализирующиеся на переуступке прав аренды работают не со всеми торговыми центрами. Схема бизнеса по переуступке мест проста: компании, зарабатывающие на переуступке права аренды, арендуют площади на стадии строительства объекта, а затем переуступают их заинтересованным компаниям. Получается, что стоимость переуступки права аренды и является той ценой, которую должен заплатить бизнесмен за право работать в данном ТЦ. Причём арендную плату на время переуступки придётся также платить новому арендатору. Но поскольку процессом переуступки занимается ещё управляющая компания, то попасть в крупный успешный торговый центр, сможет далеко не каждый арендатор. Очень сложно арендовать помещение региональным компаниям в Москве без существующих магазинов в этом регионе. В «Атриуме» потенциальный арендатор должен предоставить список объектов, где функционируют его магазины, если в этом перечне не окажется ни одного столичного объекта, то подписать договор не получиться.
Торговые точки, расположенные за пределами ТЦ обычно пересдаются по договору переуступки права аренды только в очень прибыльных и проходных местах. Также отмечено сокращение количества договоров переуступки аренды на помещения, находящиеся в собственности городов. Причин тому несколько: во-первых, муниципальные власти практически не заключают договоры аренды на длительный срок; во-вторых, помещения, принадлежащие городам, всё чаще сдаются по рыночным ставкам аренды и узкому кругу лиц.
В теории переуступка права аренды может произойти и без арендодателя, если профиль деятельности и качественный уровень старого и нового арендаторов идентичны. В этой ситуации, уходящий арендатор, имеющий на руках долгосрочный договор аренды, подыскивает себе замену, переуступая право аренды за определённую сумму. Впрочем, на практике такие ситуации крайне редки, а владелец предпочитает всё же участвовать в выборе нового арендатора. Такая схема работы условно выгодна для всех сторон. Уходящий арендатор получает определённую сумму за переуступку, а новый получает нужный ему объект.
В данный момент наблюдается огромный спрос на аренду функционирующего бизнеса. В этой сфере встречаются очень доходные и уникальные по расположению объекты. Средний срок аренды 5-10 лет. Положительными сторонами в аренде бизнеса являются возможность изучить историю работы, провести аудит, получить полную информацию об организации. Так же заключение договора избавляет от необходимости получения лицензий на определенный вид деятельности и других проблем, связанных с созданием бизнеса. Стоимость аренды функционирующего бизнеса в каждом случае уникальна, и зависит в основном от рентабельности объекта.
Просмотреть все предложения на
В столице поиск рабочих помещений становится серьезной проблемой для предпринимателей, не владеющих подходящей собственностью. Покупка таковой требует высоких затрат, аренда коммерческой недвижимости у частных владельцев стоит дорого. А вот аренда от города выгодна, однако найти и оформить нужное помещение сложно.
Распределением муниципальной и городской недвижимости заведует специальный орган исполнительной власти, и сделки такого характера ведутся через специальную систему торгов. Это долгий, сложный процесс, который отнимает много времени и требует специфических знаний от предпринимателя.
Поэтому в городе развивается направление бизнеса «переуступка права аренды». Сотрудники компаний, которые руководят такими проектами, находят интересные объекты недвижимости, создают организацию и участвуют в торгах. Затем организацию вместе с правом на аренду продают.
Как получить права аренды на городское имущество?
Наша компания предоставляет услугу переуступки прав аренды. В базе предприятия имеются объекты городского или муниципального имущества с разными характеристиками, и к ним относятся не только офисные помещения. Выбирайте аренду таких вариантов:
- офис, здание офисного типа;
- ресторан, кафе;
- автомойка, автомастерская;
- салон красоты, парикмахерская, развлекательный центр;
- производственное предприятие.
Мы даем своим клиентам выбор, достаточный для осуществления любых начинаний. Если же требования к недвижимости специфичны и среди имеющихся объектов нет подходящего, то сотрудник подберет вам такой вариант у сторонних организаций.
Переуступка прав аренды ведется с учетом законодательных требований и выгодна для предпринимателя. А в нашей компании сервис предоставления услуги налажен и позволяет клиентам получать желаемое быстро, с минимальными затратами и без каких-либо сложностей.
Что мы педлагаем?
Наша компания предоставляет эту специфическую услугу, имея практический опыт подобных операций и опираясь на профессионализм сотрудников. В первую очередь наши клиенты знают, что все операции проводятся в рамках закона, с точным соблюдением всех норм и правил. И такое сотрудничество дает арендаторам ряд преимуществ, которые затем становятся отличной стартовой площадкой для их бизнеса.
Цена аренды. Арендная ставка при использовании городской недвижимости даже с учетом услуг нашей компании ниже, чем при обращении к коммерческим объектам. Мы же стремимся сделать сотрудничество ещё более выгодным, предлагая бесплатное сопровождение каждой сделки. Экономия от такого взаимодействия оборачивается крупными цифрами.
Доступность подходящих объектов. Вам не нужно самостоятельно участвовать в долгих и сложных в оформлении торгах. Вы подписываете стандартный договор, и получаете отличное помещение по адекватной цене. При этом усилия с вашей стороны будут такими же, как если бы вы оформляли аренду обычного коммерческого помещения.
Выбор вариантов. Так как продажа прав аренды это наш бизнес, то в базе находятся варианты разного типа зданий, помещений. Они различаются и по своему уровню, и по характеристикам, и по местоположению. Выбрать подходящее здание для вас не составит труда.
Сопровождение сделки. Базовой сложностью при самостоятельном поиске помещений считается оформление любой сделки. Оно требует грамотного ведения документооборота, и вынужденно арендаторы прибегают к дорогостоящим услугам юристов. А в нашей компании работают профессионалы, действует собственная юридическая служба и все договоры и приложения к ним прорабатываются ее сотрудниками. Ваше участие в подготовке сделки минимально.
Поэтому покупка прав аренды в нашей компании экономит время, деньги и собственные усилия. Создавайте надежную основу для своего бизнеса, начиная с выгодной аренды площади.
С недвижимостью выполняется множество различных сделок. Нередко осуществляется По результату сделка подобна договору купли-продажи, но предметом документа считаются арендные права. Данная процедура может быть признана недействительной, если для этого есть определенные основания. Чтобы правильно все выполнить, необходимо ознакомиться с тонкостями процедуры, о которых и пойдет речь в статье.
Что это такое?
Переуступка прав аренды является перенаемом, который осуществляется с помощью перемены лиц сделки, а если точнее, арендатора. Им будет другое лицо, у которого будут такие же права и обязанности. А у прежнего арендатора полномочия заканчиваются.
Нормы закона
В ст. 615 ГК РФ указаны нюансы, которые должны соблюдаться арендатором при пользовании имуществом. Но у него появляются и права. В п. 2 данной статьи сказано, что арендатор может:
- Передавать имущество в субаренду.
- Передавать обязанности и права третьим лицам.
- Передавать помещение в пользование.
- Передавать арендные права по обязательствам.
- Передавать арендные права в уставной капитал коммерческих организаций.
Права и ограничения
Когда оформлена переуступка прав получает права владения и пользования. С этого времени указанные права являются самостоятельным объектом, с которым получится осуществлять сделки. Права арендатора действуют относительно лишь указанного в договоре объекта.
Но у данного лица нет полномочий распоряжаться недвижимостью, поскольку он не считается собственником. Это служит ограничением некоторых сделок, так как право распоряжения есть лишь у владельца. С переменой лиц в договоре должно быть получено разрешение арендодателя. Согласие предоставляется в письменной форме.
Выгоды
Часто оформление переуступки прав аренды считается благоприятным решением в сложной ситуации. Благодаря данной сделке новый арендатор получает объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же стоимости, по которой он арендовал объект у предыдущего владельца.
Договор переуступки прав аренды обычно заключается при нежилых помещениях, находящихся в престижных районах столицы и других городов. Данные объекты обеспечивают стабильный доход в бизнесе. Обычно соглашение действует больше 5 лет, поэтому новому арендатору выгодно получить востребованный у клиентов объект. Предыдущий пользователь тоже имеет свои преимущества - он приобретает доход.
Арендодателями часто бывают муниципальные и прочие исполнительные органы. Спрос на аренду объектов всегда высокий по причине низких цен по сравнению с коммерческими учреждениями. Если требуется аренда нежилого помещения, предприниматель или компания могут действовать следующим образом:
- Принять участие в аукционе.
- Выполнить переуступку прав аренды помещения, заплатив комиссионные.
Второй вариант является более выгодным. Но и с ним могут появиться сложности. К примеру, если новый арендатор захочет реконструировать объект, то сделать это будет нелегко, а нередко и невозможно.
Разница с субарендой
Лицо, сдавшее объект в субаренду, будет являться участником договора, подписанного с арендодателем. Оно также будет исполнять обязанности, поэтому берет на себя ответственность за любые нарушения договора. По сравнению с субарендой с переуступкой права и обязанности прекращаются, их обретает новый арендатор.
Заключение договора
Переуступка аренды автомобилей и нежилого помещения осуществляется лишь после подписания договора. Арендные права нельзя подарить, иначе такая сделка будет признана недействительной (в ст. сказано, что дарение коммерческих организаций запрещено).
Необходимо правильное оформление переуступки прав аренды. Образец этого документа позволит правильно составить его. В нем должна быть следующая информация:
- Реквизиты сторон.
- Дата оформления.
- Информация о предмете.
- Сроки.
- Арендная плата.
- Условия расторжения.
Соглашение оформляется письменно, при желании его удостоверяют нотариусом. На нем обозначаются подписи сторон, печати. Важно, чтобы содержание договора не противоречило пунктам договора аренды. К документу подшиваются дополнительные бумаги, которые подписаны и завизированы.
Условия и требования
Как и в любой сделке, при переуступке действуют некоторые требования, которые должны соблюдаться для признания ее законной. К тому же это исключит споры в будущем. Условия, которые должны быть выполнены с оформлением документа, следующие:
- Сделка оформляется документально.
- Стороны должны быть согласны с условиями.
- При задолженности по аренде от первого арендатора стороны должны решить вопрос по оплате.
- Сделка признается законной, для чего нужно нотариально заверенное разрешение участников.
К требованиям относят:
- Разрешение сторон сделки.
- Должны быть оговорены обременения.
- В тексте должна указываться цель перехода прав.
Если соблюсти перечисленные условия и требования, то сделка будет законной. Ее можно регистрировать в Росреестре. После этого процедура считается полностью завершенной.
Отличия между договорами
Поскольку договор может заключаться с физическими и юридическими лицами, нужно учитывать разницу в оформлении. Отличие связано со списком документов, которые требуется предоставить как сопровождающие бумаги. Разница заключается в сроках подписания и проверке законности заключения данного договора. В остальных аспектах процедура совершенно одинаковая для всех.
Регистрация
С оформлением договора по переуступке аренды участка или нежилого объекта составляется акт приема-передачи документации. Новый арендатор должен получить договор аренды и платежные бумаги. Прежний арендатор должен предоставить свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные бумаги.
Регистрация выполняется при наличии:
- Заявления.
- Документа об оплате.
- Учредительных документов.
- Протоколов.
- Документации на представителя.
- Свидетельства ОГРН.
- Договора аренды.
- Договора переуступки.
- Технического паспорта.
Нюансы
Подводных камней не так много, но их появление усложняет сделку. Нередко из-за этого ее невозможно заключить. К данным нюансам относят:
- Отсутствие в первоначальном договоре правил о переуступке.
- Если на земельных участках, предназначенных для ведения сельского хозяйства, выполняется строительство, переуступку нельзя выполнить до изменения целевого назначения.
- Если на землях присутствуют здания и сооружения, не отвечающие нормам градостроительного законодательства.
- При наложении на объект судебного запрета по причине действия гражданского или уголовного дела.
- Если есть долг по аренде перед собственником.
Указанные нюансы имеют отношение к тем, которые зафиксированы в обобщенном виде в современном законодательстве. Но с составлением договора могут появиться и другие, которые влияют на результат сделки. Данные процедуры не распространены в России, но они отлично выручат тех, кто отказывается от права пользоваться землей в личных интересах.
Обязанности
По участники сделки должны следовать нормам, установленным законом. Условия договора сохраняются в течение всего периода его действия. Следует учитывать, что арендатор получает некоторые обязательства:
- Уплата налогов, сборов.
- Внесение арендной платы.
- Выплата долгов, если есть такое условие.
Такая сделка считается выгодной для предыдущего арендатора, который избавляется от ненужного объекта. А последующий пользователь получает имущество по приемлемой цене. Выгода есть и для арендодателя, который получает доход.
Переход прав и обязанностей осуществляется после регистрации в Росреестре. Ее можно не выполнять, если договоры заключаются между физическими лицами на срок меньше 1 года. За услугу надо заплатить госпошлину. Для физических лиц она составляет 2 тыс. рублей, а для юридических - 22. Нормы установлены ч. 2 ст.333.33 НК РФ.
Сделка может быть совершена по доверенности - через представителя. В этом случае действуют общепринятые правовые нормы. Данное лицо действует по доверенности, в которой следует указать объем полномочий. К примеру, это может быть осуществление действий с арендованным объектом от имени доверителя, включая представление интересов арендатора в госорганах и право подписи. Желательно прописать полномочия детально.
Таким образом, сделка по переуступке прав аренды автомобилей или помещений будет интересна представителям бизнеса. Но прежде чем подписать договор, необходимо проконсультироваться со специалистом в данной сфере.
Одним из распространенных видов аренды в последние годы является аренда с переуступкой прав. Чаще всего такой способ предоставления арендных площадей практикуется в крупных, наиболее престижных торговых центрах столичных городов.
Что такое переуступка прав аренды и почему именно такой способ сдачи в аренду помещений получил распространение?
Дело в том, что снять помещение в известном, престижном торговом центре, с хорошим расположением, сегодня практически очень сложно, поскольку очередь на них из арендаторов очень большая, а площади арендуются еще на этапе строительства торгового центра. Затем компании, арендовавшие такие площади, переуступают право аренды другим компаниям за определенную сумму денег. Арендатор, оплачивает за право работать в данном торговом центре сумму, равную стоимости переуступки права аренды. При этом арендатор оплачивает и арендную плату. Зачастую, в торговых центрах управляющая компания берет на себя функции подбора кандидатов в арендаторы чуть ли не на конкурсной основе, то есть по сути переуступкой прав аренды занимаются не только сторонние компании, которые зарабатывают на этом деньги, но и управляющая компания. Этим и объясняется тот факт, что попасть в торговый центр может не всякий арендатор.
Чтобы снять помещение в хорошем торговом центре, необходимо, как минимум, иметь еще торговые точки в других престижных районах столицы. Так, например в Москве, потенциальному арендатору необходимо предоставить список с адресами торговых точек, где функционируют его магазины. Договор на аренду помещения в известном ТЦ будет заключен только в том случае, если другие магазины у этого арендатора также расположены в столице, в приличных местах.
Что такое переуступка прав аренды известно не только в крупных торговых центрах, а практикуется также и в других, но очень прибыльных и, что называется «проходных» местах.
Соглашение о переуступке прав аренды имеет ряд особенностей. Так например, новому арендатору нет необходимости согласовывать с собственником помещения условия договора, поскольку все условия уже согласованы с первым арендатором, который переуступает право аренды. Тем более, что условия аренды не подлежат изменению.
В последние годы аренда площадей уже функционирующего бизнеса получила большую популярность и пользуется спросом. Договора аренды в очень доходных местах заключаются на 5-10 лет, а затем, при необходимости, переуступаются права аренды другому арендатору за определенную плату. При этом выгодно обеим сторонам: первый арендатор получает доход за переуступку, когда покидает площадь, а следующий арендатор получает доходное место для ведения своего бизнеса.
