Одним из распространенных видов аренды в последние годы является аренда с переуступкой прав. Чаще всего такой способ предоставления арендных площадей практикуется в крупных, наиболее престижных торговых центрах столичных городов.
Что такое переуступка прав аренды и почему именно такой способ сдачи в аренду помещений получил распространение?
Дело в том, что снять помещение в известном, престижном торговом центре, с хорошим расположением, сегодня практически очень сложно, поскольку очередь на них из арендаторов очень большая, а площади арендуются еще на этапе строительства торгового центра. Затем компании, арендовавшие такие площади, переуступают право аренды другим компаниям за определенную сумму денег. Арендатор, оплачивает за право работать в данном торговом центре сумму, равную стоимости переуступки права аренды. При этом арендатор оплачивает и арендную плату. Зачастую, в торговых центрах управляющая компания берет на себя функции подбора кандидатов в арендаторы чуть ли не на конкурсной основе, то есть по сути переуступкой прав аренды занимаются не только сторонние компании, которые зарабатывают на этом деньги, но и управляющая компания. Этим и объясняется тот факт, что попасть в торговый центр может не всякий арендатор.
Чтобы снять помещение в хорошем торговом центре, необходимо, как минимум, иметь еще торговые точки в других престижных районах столицы. Так, например в Москве, потенциальному арендатору необходимо предоставить список с адресами торговых точек, где функционируют его магазины. Договор на аренду помещения в известном ТЦ будет заключен только в том случае, если другие магазины у этого арендатора также расположены в столице, в приличных местах.
Что такое переуступка прав аренды известно не только в крупных торговых центрах, а практикуется также и в других, но очень прибыльных и, что называется «проходных» местах.
Соглашение о переуступке прав аренды имеет ряд особенностей. Так например, новому арендатору нет необходимости согласовывать с собственником помещения условия договора, поскольку все условия уже согласованы с первым арендатором, который переуступает право аренды. Тем более, что условия аренды не подлежат изменению.
В последние годы аренда площадей уже функционирующего бизнеса получила большую популярность и пользуется спросом. Договора аренды в очень доходных местах заключаются на 5-10 лет, а затем, при необходимости, переуступаются права аренды другому арендатору за определенную плату. При этом выгодно обеим сторонам: первый арендатор получает доход за переуступку, когда покидает площадь, а следующий арендатор получает доходное место для ведения своего бизнеса.
В настоящее время все большую популярность обретает сделка такого рода, как переуступка прав аренды. В соответствии с указанной процедурой допустимо взятие в аренду такого нежилого помещения как, например, торговый павильон.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Для многих индивидуальных предпринимателей - это едва ли не единственный шанс арендовать площадь в крупном торговом комплексе. Переуступка права аренды весьма выгодна в плане экономии времени.
В этом случае отсутствует необходимость расторжения договора с предыдущим арендатором, и последующего заключения нового документа в соответствии с новыми условиями.
При переуступке все условия заключенного первоначально договора остаются прежними.
Особенности передачи
Основными особенностями при заключении договора переуступки прав аренды являются следующие:
- отсутствие необходимости уведомления непосредственного собственника помещения, либо участка земли о переходе арендаторских прав третьему лицу, но это вполне допустимо при наличии желания сторон;
- возможность оставления первоначального договора аренды в неизменном виде, то есть, отсутствие необходимости внесения в него изменений такого плана, как размер арендной платы, сроки и даты ее внесения и так далее.
Зачем это необходимо?
Для чего нужна переуступка прав аренды? Сделка такого рода необходима в тех случаях, когда первоначальный арендатор изъявляет желание передать права на землю, либо на какое-либо помещение третьему лицу, избежав при этом излишних проволочек.
Ввиду того, что сделка по переуступке прав является достаточно простой процедурой, нежели расторжение договора и последующее его повторное заключение, она практически необходима тогда, когда третий в системе арендатор берет на себя не только права предыдущего владельца, но и его обязанности. Такие, например, как выплата налогов, а также платы непосредственно за аренду.
Переуступка прав аренды
Переуступка права аренды подразумевает передачу прав, а также обязанностей предыдущего арендатора последующему в полном объеме.
Сделка по заключению договора такого рода может быть заключена на:
- нежилое помещение;
- земельный участок;
- иные объекты имущества недвижимого характера.
Земельного участка
Договор по включает в себя некоторые особенности.
Такие, например, как:
- арендаторы, как последующий, так и предыдущий, обязаны поставить в известность о проведении сделки непосредственного собственника земли, однако, согласия его, как в письменном, так и в устном виде, для проведения сделки не требуется;
- как гласит , собственник, то есть, непосредственно арендодатель, при условии наличии соответствующего договора, подписанного сторонами, обязан предоставить арендатору как право аренды, так и право пользования землей;
- также в сказано, что в договоре такого рода необходимо присутствие дополнительных пунктов, таких, например, как обязательная конкретика границ земель, а также места их нахождения.
Нежилого помещения
Как и в случае с земельными участками, договор по переуступке права аренды имуществом недвижимого характера также наделен особенностями следующего рода:
- при заключении договора аренды между собственником помещения, а также арендатором, первый вправе указать такой пункт, как недопустимость переуступки прав, это обусловлено тем, что согласия арендатора для заключения договора переуступки не требуется;
- принимая нежилое помещение третье в системе аренды лицо принимает также все условия предыдущего договора и долги по налогам и сборам, если таковые имеются, допустимо также включение долгов такого рода в общую стоимость сделки;
- переуступка права аренды на помещение, не являющееся жилым, является зачастую весьма выгодной сделкой для первоначального арендатора, это обусловлено тем, что по завершению указанной процедуры он получает за заключение договора определенную денежную сумму.
Третьему лицу
Особенность сделки по переуступке прав собственности заключается в том, что данный заключается исключительно между третьим и вторым звеном в цепи аренды помещения либо земли.
То есть, личное присутствие непосредственно собственника объекта любого рода, либо его юридического представителя не является обязательным.
Также при совершении процедуры сделки стороны вправе внести в договор определенные пункты, оговоренные между ними ранее, однако, они не должны каким-либо образом изменять и вносить коррективы в первоначальный арендный договор, заключенный напрямую с собственником.
Порядок оформления
Порядок оформления сделки по переуступке прав собственности заключает в себе несколько основных этапов:
- сбор документации, подготовка бланка договора, а также устная договоренность между сторонами о пунктах, включение которых в документ обязательно, а также внесение ряда каких-либо дополнительных условиях;
- обращение в соответствующий орган, осуществляющий регистрацию;
- получение заверенных и скрепленных печатью документов, вступивших в законную силу, в соответствии с которыми права на какой-либо объект передаются от одного лица другому.
Документы
Для того, чтобы совершить сделку по переуступке прав аренды, сторонам необходимо иметь в наличии пакет следующих документов, являющихся обязательными:
- заявление согласно принятому образцу;
- в случае, если стороны являются физическими лицами – их документы, способные подтвердить личности;
- справка налоговой службы;
- первоначальный договор аренды, который был заключен непосредственно с собственником;
- три копии договора.
Образец договора
Договор переуступки прав аренды преимущественно содержит в себе следующие сведения и составляется согласно образцу:
- полное юридическое наименование документа, а также место, где он был составлен и дата;
- полные данные всех участников сделки;
- имущество, которое непосредственно передается в аренду и, соответственно, является предметом сделки;
- дополнительные пункты и условия, которые обе стороны считают обязательными для включения;
- дата, а также подпись участников.
Последствия
После совершения сделки, то есть, после заключения договора переуступки, все права, которые ранее были возложены на первого арендатора, переходят ко второму.
Под термином «права» в указанном случае понимается возможность владения участком земли или какой-либо недвижимостью.
Помимо прав к арендатору также переходят обязанности первого лица, а именно:
- обязанность по уплате налогов и сборов в соответствии с нормативно-правовыми актами;
- обязанность внесения арендной платы;
- выплата долгов в том случае, если они имелись ранее и указанный пункт был оговорен в условиях договора.
Отличия от субаренды
Достаточно часто обыватели, далекие от юриспруденции ставят в один ряд такие понятия, как субаренда и переуступка. Однако, это не совсем так.
Что такое субаренда? В этом случае собственник, либо арендатор, передает какую-либо часть, либо имущество в целом третьему лицу на определенный временной промежуток.
Многие юридические лица арендуют для своего бизнеса нежилые помещения. Но, может возникнуть такая ситуация, когда нужно уступить своё право аренды нежилого помещения, третьему лицу.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Как правильно это сделать?
Суть соглашения
Переуступка представляет собой передачу права владения или пользования любым объектом недвижимости.
В данном случае, суть сделки заключается в том, что арендатор, по каким-либо причинам, не может больше выплачивать арендную плату своему арендодателю за данное нежилое помещение.
Он может принять решение, получив предварительно письменное согласие собственника данного помещения, уступить право аренды третьему лицу.
Такая сделка очень напоминает субаренду нежилого помещения. Разница лишь в том, что при субаренде плату за пользование помещение получает арендатор, а потом он же выплачивает арендную плату собственнику.
При переуступке прав аренды, арендная плата вносится напрямую собственнику помещения, минуя арендатора.
Законодательная основа
Вне зависимости от предмета договора, переуступка является юридической сделкой гражданского характера.
Нормы и параметры заключения сделки регулируются гражданским законодательством — — .
Так как переуступка, по своей сути, является субарендой, то не стоит забывать и о нормах ГК РФ, в которой указаны основные права и обязанности арендатора.
Если нежилое помещение принадлежит государству, то пересдать его можно только, проведя соответствующий аукцион. Правила проведения торгов приведены в Закона .
Возникающие нюансы
У сделки по переуступке права аренды на нежилое помещение, есть несколько нюансов:
Есть возможность оформить в аренду понравившийся объект недвижимости и сделка может быть как долгосрочной, так и краткосрочной Если договор заключается на срок более 1 года то необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре Если предметом сделки является государственное имущество то необходимо выиграть аукцион У нового арендатора есть возможность оформить договор на льготных условиях такое возможно, если первый арендатор имел особые отношения с собственником помещения, и ему были предоставлены особые условия для заключения договора аренды Если речь идёт о государственном или муниципальном имуществе то расценки на аренду намного ниже, чем при аренде коммерческой недвижимости Договора переуступки можно заключить если владелец помещения даст своё письменное согласие Видео: продажа прав аренды нежилого помещения. Часть 1
Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения
Заключить сделку по переуступке права пользования нежилым помещением можно довольно выгодно, если предметом договора является государственное имущество.
Но, прежде стоит выиграть аукцион, который проводится в соответствии с правилами, прописанными в Законе № 135-ФЗ.
Сделка может быть довольно выгодной, так как расценки на недвижимость, которая принадлежит государству несколько ниже, нежели расценки на помещения коммерческой направленности.
Даже выиграв аукцион, новый арендатор помещения не может пользоваться им в полном размере, если он не получит письменного соглашения с владельцем помещения.
Согласие должно быть оформлено письменно, с указанием всех необходимых реквизитов.
Физическим лицом
Аукцион нужно проводить в следующих случаях:
- Если имущество является государственной или муниципальной собственностью.
- Если обеими сторонами сделки являются юридические лица.
Если сторонами сделки являются граждане, то проводить аукцион не нужно. Достаточно достичь соглашениям между собой относительно нюансов предстоящей сделки.
Соглашение достигается путём подписания обычного договора переуступки, где предметом сделки является именно право пользования предоставляемым помещением.
Договор может быть заключён на любой срок, который будет удобен сторонам сделки.
Но, так как речь идёт о недвижимом имуществе, то договор подлежит обязательной регистрации, если он заключается на срок, превышающий 1 год.
Стороны в договоре досконально прописывают все пункты, особое внимание уделяя правам и обязанностям сторон, их ответственности друг перед другом, а также перед нежилым помещением.
Порядок оплаты, способы расчёта и сумма арендной платы является обязательным условием договора. Без этих пунктов договор не будет считаться действительным.
Договор подписывается обеими сторонами сделки, указывается полная информация о них, а также об объекте недвижимости, на который и переуступают право аренды.
Выгоды от сделки
Сделка по переуступке права пользования нежилым помещением довольно популярна на сегодняшний день.
Дело в том, что она выгодна для обеих сторон. Выгода заключается в следующем:
Новый арендатор может взять в аренду по переуступке именно то помещение, которое ему подходит для дальнейшего развития бизнеса Стоимость аренды по договору переуступки может быть несколько ниже, нежели при прямой аренде дело в том, что основной арендатор мог заключить договор с собственником помещения на особых или льготных условиях. Тогда и новый арендатор имеет право на такие же условия Сделка может быть заключена на срок, который выгоден обеим сторонам как показывает практика, оптимальный срок переуступки аренды — 5 лет. За это время арендатор так «раскручивает» свой бизнес, что может купить себе собственное помещение под офис или для других коммерческих целей. А собственник получает хорошее вознаграждение В зависимости от целей переуступки прав на арендованное имущество, могут быть и другие моменты, которые выгодны для обеих сторон.
Как нужно действовать
При заключении любой сделки нужно соблюсти определённый порядок действий. Сделка по уступке права пользования помещение не исключение.
Чтобы договор был заключен правильно, и не возникло обстоятельств для признания его недействительным, нужно соблюсти определённый порядок действий:
Сперва, три стороны сделки должны встретиться и обговорить условия будущей сделки и если стороны пришли к обоюдному соглашению, то необходимо подать заявление в соответствующую комиссию с просьбой разрешить арендатору уступить своё право третьему лицу Если комиссия выносит положительное решение то стороны заключают между собой трехстороннее соглашение В решении комиссии указано, что обязанность по организации торгов возлагается на арендатора правила и форма организации торгов указаны в ГК РФ и в Законе № 135-ФЗ В решении комиссии также указывается множество сопровождающих обстоятельств, без которых уступка права аренды не будет разрешена арендатор готовит всю необходимую документацию, и проводит торги в виде конкурса или аукциона То лицо, которое выигрывает аукцион или конкурс (посредством предложения самой высокой цены за аренду или другими параметрами), получает права арендатора и затем заключается договор уступки права аренды Как уже упоминалось, торги могут быть проведены посредством конкурса или аукциона. Аукцион выигрывает тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.
Конкурс же выигрывает тот участник, который, по решению специальной комиссии, предложит наиболее оптимальные условия.
Чаще всего, как показывает практика, проходит именно конкурс. Хотя арендатору проще провести аукцион.
Сложность конкурса заключается в том, что арендатору необходимо:
- формирование компетентной конкурсной комиссии;
- управление всеми делами, которые, так или иначе, связаны с организацией и проведением будущего конкурса.
Комиссия принимает своё решение, опираясь на параметры проведения конкурса. Когда решение будет принято, комиссия должна подготовить все необходимые документы, необходимые для заключения соответствующего договора.
Обязанность по оповещению участников будущего конкурса «ложится на плечи» организатору, то есть арендатору.
Именно она разрабатывает критерии отбора участников, и именно он должен позаботиться о том, чтобы за 30 дней до даты проведения конкурса, объявление об этом было дано в соответствующих СМИ.
Когда определиться победитель, с ним будет подписано соответствующее соглашение на уступку права аренды.
В этой статье сказано, что дарение коммерческих предприятий и прав на них запрещено. Договор подписывается обеими сторонами, и регистрируется в Росреестре.
Для этой процедуры необходимо подготовить следующие документы:
- Копии публикаций, которые были даны арендатором в соответствующих СМИ.
- Документы о проведённом конкурсе.
- Подготовленное и подписанное соглашение.
Если у сотрудников Росреестра не возникнет вопросов относительно проведения конкурса и подготовленных документов, то регламентный срок исполнения услуги по регистрации договора около 30 дней.
Оценка стоимости
Чтобы назначить адекватную арендную плату, необходимо провести оценку стоимости уступаемого имущества.
Для этого необходимо пригласить частного независимого оценщика или обратиться в соответствующую фирму.
Но, и у частника, и у фирмы должен быть действующий допуск СРО. Только при наличии этого документа заключение будет считаться компетентным.
На результат оценки влияют несколько факторов. Наиболее «популярные» из них:
Заключение соглашения
Главное — правильно заключить сам договор. В нём необходимо прописать все условия, при которых сделка будет действительной.
В договор должны войти следующие положения:
Ответственность сторон
Этот пункт обязательно должен быть в договоре на уступку права аренды. Здесь прописывается та ответственность, которую несут обе стороны сделки за нарушение условий данного договора.
В этом пункте необходимо прописать:
Если дело доходит до суда, то иск необходимо подавать в Арбитражную судебную инстанцию, которая и будет рассматривать иск по существу.
Если же суд вынесет решение не в пользу арендатора, то с него будут взысканы расходы, которые стали следствие нарушения им того или иного условия действующего договора.
При особых и грубых нарушениях, с нового арендатора даже могут быть взысканы расходы, которые были понесены прежним арендатором на проведение конкурса или аукциона. Но для такой меры, нарушения договора должны быть очень серьёзными.
Переуступка права аренды помещения - это очень распространенный вид соглашений на отечественном рынке недвижимости. Основным владельцем торговых/производственных площадей у нас является государство, тогда как частные компании активно занимаются передачей этих площадей друг другу. Это полностью разрешено и регламентируется Гражданским кодексом РФ.
Данный вид сделок довольно популярен как в столицах, так и в целом по стране, хотя наиболее характерен именно для крупных городов. Причем площади, как торговые, так и производственные, могут сдавать по разным причинам:
- изменение финансового положения арендатора(как в худшую, так и в лучшую сторону), когда он больше не может оплачивать это помещение или оно просто перестает быть нужным;
- происходит учреждение дочернего предприятия, которое хотят использовать в качестве арендатора;
- создание нового юридического лица из первоначального предприятия. В этом случае нужно будет оформить и переуступку прав аренды;
- бизнес, расположенный на торговых/производственный площадях продается другому владельцу;
- переуступка может выступать как основное направление бизнеса, способ извлечения прибыли.
Как видно, передача своих прав и обязанностей арендатора, применительно к нежилым помещениям, не многим отличается от аналогичной процедуры .
Внимание! Ввиду последних изменений в законодательстве, данная процедура (переуступка) значительно осложняется и растягивается по времени. Дело в том, что теперь для передачи прав на аренду помещения, изначальный владелец которого государство, нужно будет организовать и провести конкурс среди претендентов. При этом цена должна оставаться неизменной.
Дело в том, что цена аренды при заключении договора с муниципалитетом может быть очень привлекательна. Зачастую целые комплексы арендуются компаниями, специализирующимися на таких схемах, для дальнейшей субаренды, либо переуступки площадей.
Отличие субаренды от договора переуступки в том, что при переуступке Вы полностью теряете права на объект другому лицу, которое при этом становится вашим правопреемником. Для субаренды же, как правило, установлен определенный срок пользования, после которого Вы вернетесь в качестве основного оператора недвижимости. Также этот термин применяется в сделках со сдачей части объекта, а не всего целиком.
Сама возможность переуступки прав аренды гарантирована статьей № 615 Гражданского кодекса, которая наделяет арендодателя следующими правами:
- возможность заключения договоров субаренды;
- возможность полной передачи своих прав полученных при соглашении с владельцем имущества;
- передача используемой площади в безвозмездное пользование;
- возможность использования этого права в виде залогового актива;
- возможность внесения этого права у уставной капитал создаваемых предприятий.
Иными словами возможность осуществления аренды определенного имущества становится самостоятельным объектом заключения сделок и предметом расчета между физическими и юридическими лицами.
Переуступка аренды помещений обладает рядом особенностей, или скорее правил, которые делают ее довольно популярной операцией на рынке недвижимости. Среди них:
- при переуступке заключенных длительное время назад контрактов, новый владелец получает объект по старой, часто невероятно выгодной, относительно сегодняшней, цене;
- наибольшая концентрация подобных соглашений приходится на центры городов, где располагаются помещения, приносящие наибольшую выгоду для предпринимателей;
- у нового арендатора есть возможность посмотреть этот объект «в деле»: какой популярностью он пользуется у клиентов, какую приносит прибыль тот бизнес, который сейчас там размещен;
- предыдущий арендатор получает установленную договором материальную компенсацию, передавая права на этот объект напрямую, без проведения конкурса.
Внимание! Как упоминалось выше, теперь при передаче прав аренды помещения, находящегося в муниципальной собственности нужно либо участвовать в конкурсе (проводится в виде аукциона), либо провести переуступку без такового, договорившись о размере комиссионных.
Составление договора передачи прав
Центральный документ, участвующий в этом процессе - это договор о передачи этих прав другому лицу. Обязательно входить в его содержание должна следующая информация:
- оговоренная процедура передачи прав аренды;
- размер и способ компенсационных выплат;
- обязательства принимающей стороны по содержанию данного объекта;
- информация об оплате собственно арендной платы;
- любые другие соглашения достигнутые сторонами (например обязательство проведения/отсутствия перепланировки, ремонт помещения и т.д.).
Внимание! Согласно Гражданскому кодексу, а конкретно статье № 575, если участники сделки это юр. лица, занимающиеся коммерческой деятельностью, то невозможно будет осуществить дарение прав аренды. Поэтому размер компенсационных выплат обязателен к указанию. Естественно подобные сделки отслеживаются налоговыми службами и, при несоответствии, могут быть аннулированы.
После подписания договора, участники составляют акт приема-передачи документов, связанных с объектом. Они потребуются при последующей регистрации нового арендатора в государственных органах. Перечень бумаг следующий:
- составленное на имя учреждения заявление о регистрации;
- документы связанные с созданием предприятия для юридических лиц, паспорт представляющего интересы лица, либо гражданские документы для физ. лица;
- доверенность на представителя, либо другие документы, подтверждающие его полномочия;
- изначальный договор аренды;
- ИНН нового владельца, его регистрационный номер;
- техническая документация на помещение;
- составленный ранее договор передачи прав аренды;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Внимание! Как и при любой сделке с недвижимостью, если у Вас возникают сомнения, то всегда рекомендуется обратиться к юристам с опытом в этой сфере.
Если все документы поданы в соответствии с требованиями, то после завершения регистрационных процессов, новый владелец официально вступает в свои права арендатора нежилого помещения, тогда как предыдущий полностью их утрачивает.
